Die gemeinsame Immobilie bei Trennung oder Scheidung

In Zeiten stetig steigender Immobilienpreise kann sich glücklich schätzen, wer Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses ist. Doch was passiert, wenn Ehegatten gemeinsam eine Immobilie erworben haben und nun eine Trennung oder Scheidung bevorsteht? In dieser Situation kann es kompliziert werden. Besonders in Münster und Umgebung, wo die Immobilienpreise trotz aller Krisen weiterhin steigen, ist eine klare Regelung gefragt, wie es mit der gemeinsamen Immobilie weitergeht. Die Immobilie stellt oft die größte Vermögensposition dar, weshalb die Fragen, wie das Eigentum aufgeteilt wird, wer in der Immobilie bleiben darf und was mit dem gemeinsamen Kredit passiert, für die Ehegatten oft von hoher Bedeutung sind. In diesem Beitrag möchte ich als Anwalt für Familienrecht in Münster erläutern, welche Möglichkeiten es für Ehepaare in diesen Fällen gibt und wie sie eine faire und praktikable Einigung erzielen können.

Rechtsanwalt Niklas Clamann hat sich in seiner Kanzlei in Münster auf das Familienrecht spezialisiert und versucht stets, das Ehescheidungsverfahren möglichst einvernehmlich durchzuführen, um so die Scheidungskosten zu minimieren.

Wer darf in der Immobilie wohnen bleiben? Grundsätzlich haben als gemeinsame Eigentümer beide Ehegatten das gleiche Recht, in der gemeinsamen Immobilie zu bleiben. Es ist daher ratsam, sich einvernehmlich zu einigen, wer in der Immobilie wohnen bleibt. Dabei sollte beachtet werden, dass der Ehegatte, der die Immobilie allein bewohnt, die Nebenkosten der Immobilie fortan allein tragen muss. In der Regel hat zudem der Ehegatte, der aus der Immobilie auszieht, gegen den in der Immobilie verbleibenden Ehegatten einen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung. Schließlich hat der Ehegatte, der ausgezogen ist, noch immer das hälftige Eigentum in der Immobilie und muss dafür entschädigt werden, dass der andere Ehegatte die Immobilie allein bewohnt. Die Höhe des Anspruchs auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung richtet sich nach den ortsüblichen Mietpreisen. Es sollte also vorher geklärt werden, welcher der beiden Ehegatten in finanzieller Hinsicht überhaupt dazu in der Lage ist, die Immobilie allein zu bewohnen.

Gibt es gemeinsame Kinder, so wird häufig auch dem Ehegatten, bei dem die Kinder zukünftig leben sollen, die Möglichkeit eingeräumt, in der Immobilie wohnen zu bleiben. Denn es dient in der Regel dem Kindeswohl, wenn die meist noch minderjährigen Kinder nicht durch einen Umzug zusätzlich belastet werden. Natürlich können die Ehegatten auch beide aus der Immobilie ausziehen und diese sodann gemeinsam vermieten. Die Mieteinkünfte müssen hälftig aufgeteilt werden und können auch zur Tilgung eines eventuellen Immobiliendarlehens genutzt werden.

Können sich die Ehegatten jedoch nicht einigen, gibt es die Möglichkeit, ein sogenanntes Wohnungszuweisungsverfahren beim Familiengericht einzuleiten. Das Gericht kann in diesem Fall einen Ehegatten der Immobilie verweisen. Allerdings wird das Gericht nur dann zugunsten eines Ehepartners entscheiden, wenn ein besonderer Härtefall vorliegt. Ein solcher Härtefall kann beispielsweise in Fällen von Gewalt, Drogenmissbrauch oder ähnlichen schwerwiegenden Umständen angenommen werden. In weniger gravierenden Fällen wird das Gericht in der Regel versuchen, eine einvernehmliche Lösung zu fördern oder die Konflikte durch eine Mediation beizulegen.

Regelung der Eigentumsverhältnisse: Eine der zentralen Fragen bei einer Trennung oder Scheidung ist, wie mit den Eigentumsverhältnissen der Immobilie umgegangen wird. In den meisten Fällen gehört die Immobilie beiden Ehegatten, entweder zu gleichen Teilen oder in einer anderen Vereinbarung. Da die Entscheidung über die Regelung der Eigentumsverhältnisse bis auf eine ungünstige Ausnahme nur von beiden Ehegatten gemeinsam getroffen werden kann, empfiehlt es sich, auf eine einvernehmliche Lösung hinzuarbeiten. Gegebenenfalls kann dafür auch die Hilfe eines Mediators in Anspruch genommen werden.

Wenn sich ein Ehegatte entscheidet, die Immobilie zu übernehmen, ist die Frage nach einer möglichen Entschädigung des anderen Ehegatten ein entscheidender Punkt. Denn um das Alleineigentum an der Immobilie zu erlangen, muss der andere Ehegatte für seinen Eigentumsanteil ausgezahlt werden. Dies erfordert eine genaue Wertermittlung der Immobilie, die in Münster und Umgebung durch die anhaltend steigenden Immobilienpreise oft eine Herausforderung darstellen kann. Die Wertermittlung sollte daher idealerweise durch einen erfahrenen Immobilienmakler erfolgen.

Die Ehegatten können sich auch dazu entscheiden, die Immobilie an einen Dritten zu verkaufen. Auch dann sollte unbedingt bereits im Vorfeld ein Immobilienmakler hinzugezogen werden, um die Preisvorstellungen von vornherein einzugrenzen. Der erzielte Verkaufspreis ist dann hälftig zwischen den Ehegatten aufzuteilen. Wenn sich die Ehegatten nicht einigen können, bleibt nur der Weg der Teilungsversteigerung, bei der die Immobilie öffentlich versteigert wird. Die Teilungsversteigerung kann ein Ehegatte ohne die Zustimmung des anderen Ehegatten beim Amtsgericht beantragen. Das kann jedoch für beide Seiten nachteilig sein, da der Verkaufspreis unter Umständen unter dem tatsächlichen Marktwert liegt.

Was passiert mit dem gemeinsamen Kredit? Häufig ist die gemeinsame Immobilie mit einem Kredit belastet, den beide Ehegatten während der Ehe gemeinsam aufgenommen haben. Auch nach einer Trennung bleibt jeder Ehegatte weiterhin für die Rückzahlung des Kredits verantwortlich, denn als gemeinsame Kreditnehmer haften die Ehegatten gegenüber der Bank für die Rückzahlung des Kredits als Gesamtschuldner. Sie sind also gleichermaßen dafür verantwortlich, dass die monatlichen Raten pünktlich an die Bank gezahlt werden. In vielen Fällen wird der Ehegatte, der die Immobilie übernimmt, versuchen, den Kredit allein zu übernehmen, sodass der andere Ehegatte von der Haftung befreit wird. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die Bank diesem Vorgehen zustimmt. Die Bank hat grundsätzlich kein Interesse daran, einen der Ehegatten aus der Haftung für den Kredit zu entlassen und wird dies nur tun, wenn der den Kredit übernehmende Ehegatte eine ausreichende Liquidität nachweisen kann. Der Kredit kann auch weiterhin auf beide Ehegatten laufen. In der Regel einigen sich die Ehegatten dann darauf, dass der Ehegatte, der die Immobilie bewohnt, den Kredit allein abbezahlt. Zwar hat er dann gegen den anderen Ehegatten einen Anspruch auf Rückzahlung der hälftigen Kreditraten. Da dieser Ehegatte jedoch umgekehrt einen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung hat, können idealerweise beide Ansprüche miteinander verrechnet werden.

Wird die Immobilie an einen Dritten verkauft, sollte unbedingt beachtet werden, dass der gemeinsame Kredit dennoch weiterhin besteht. Soll dieser mit dem Verkaufspreis durch vollständige Rückzahlung abgelöst werden, fällt in den meisten Fällen von Seiten der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung an.

Fazit: Der unschöne Fall einer Trennung oder Scheidung wird insbesondere durch gemeinsames Immobilieneigentum erheblich verkompliziert. Ob es um die Frage geht, wer in der Immobilie bleiben darf, wie das Eigentum aufgeteilt wird oder wie der gemeinsame Kredit geregelt wird – eine rechtzeitige und gut durchdachte Einigung kann helfen, den Trennungsprozess für alle Beteiligten möglichst konfliktfrei zu gestalten. Denn ansonsten bleibt oft nur der Weg über das Gericht, der letztendlich für beide Ehegatten mit Mehrkosten verbunden ist.